Как составить договор аренды нежилого помещения

Стороны договора аренды

Арендодатель — собственник помещения или лицо, уполномоченное собственником (по доверенности или договору управления). Арендатор — тот, кто получает помещение во временное пользование.

У обеих сторон указываются полные реквизиты: наименование, ИНН, КПП, ОГРН, адрес, банковские реквизиты, ФИО подписанта и основание полномочий.

Предмет: описание помещения

Предмет — конкретное помещение. Без точного описания договор считается незаключённым (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

• Адрес помещения (совпадает с кадастровым адресом)
• Кадастровый номер
• Площадь (по данным ЕГРН)
• Этаж и номер помещения
• Назначение: офис, склад, торговое помещение

Срок аренды и регистрация

Срок — обязательное условие. От него зависит необходимость регистрации в Росреестре:

• До 11 месяцев включительно — регистрация не нужна
• 12 месяцев и более — обязательная регистрация в Росреестре
• Бессрочный (без указания срока) — регистрация не нужна, но каждая сторона может расторгнуть с уведомлением за 3 месяца

Арендная плата

В договоре фиксируется размер арендной платы, срок и порядок оплаты:

• Сумма аренды в месяц (с НДС или без — зависит от арендодателя)
• Дата оплаты: до какого числа каждого месяца
• Способ оплаты: безналичный перевод по реквизитам
• Обеспечительный платёж (депозит): обычно 1–2 месяца аренды
• Коммунальные услуги: входят в аренду или оплачиваются отдельно
• Условия повышения арендной платы: не чаще 1 раза в год, процент или привязка к ИПЦ

Типичные ошибки

Ошибки, которые приводят к спорам:

• Нет кадастрового номера и точного адреса — суд может признать договор незаключённым
• Не указаны условия расторжения — при конфликте стороны не знают, как выйти из договора
• Нет акта приёма-передачи — сложно доказать состояние помещения на момент передачи
• Устаревшие реквизиты сторон — проблемы с оплатой и юридической значимостью. Проверяйте реквизиты контрагента по ИНН перед каждой сделкой